Introducción

Compartir la propiedad de un bien inmueble, ya sea una vivienda, un local o un terreno, es una situación común. Esto se conoce como condominio o proindiviso. Puede surgir por diversas razones: una herencia entre varios hermanos, la compra conjunta de una vivienda por una pareja no casada, o la adquisición de un local entre socios. Sin embargo, con el tiempo, las circunstancias cambian y lo que antes era una solución puede convertirse en un problema. Es aquí donde entra en juego la disolución de condominio o extinción de condominio, el proceso legal para poner fin a esa copropiedad.

¿Qué es Exactamente la Disolución de Condominio?

La disolución de condominio es el acto jurídico mediante el cual se pone fin a la situación de copropiedad sobre un bien indivisible (o divisible, pero cuya división física no se desea o no es práctica). El Código Civil español establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Cuando el bien es indivisible (como una vivienda), la "división" no puede ser física. En estos casos, la disolución implica que uno de los copropietarios adquiera la totalidad del bien, compensando económicamente a los demás, o que el bien se venda a un tercero y el dinero obtenido se reparta entre los copropietarios según sus cuotas de participación.

¿Por Qué Puede Ser Necesaria la Disolución?

Las razones para querer disolver un condominio son variadas:

• Desacuerdos entre Copropietarios: La causa más frecuente. Diferencias sobre el uso del inmueble, los gastos de mantenimiento, la conveniencia de vender o alquilar, etc., pueden hacer insostenible la copropiedad.
• Ruptura de Pareja: En parejas de hecho que compraron una vivienda conjuntamente, la disolución de condominio es la vía para adjudicar la propiedad a uno de ellos tras la separación.
• Herencias: Cuando varios herederos reciben un inmueble en proindiviso, es habitual que alguno quiera vender su parte o la totalidad para obtener liquidez, mientras otros pueden querer conservarlo.
• Necesidad de Liquidez: Uno o varios copropietarios pueden necesitar vender su participación para afrontar otras necesidades económicas.
• Fin de una Sociedad o Inversión Conjunta: Si el inmueble fue adquirido como parte de una inversión o sociedad que llega a su fin.

¿Cómo se Realiza la Disolución de Condominio? Las Dos Vías Principales

Existen fundamentalmente dos maneras de llevar a cabo la disolución:

1. Vía Amistosa (Acuerdo entre las Partes)

Es la opción más recomendable, rápida y económica. Los copropietarios llegan a un acuerdo sobre cómo disolver la copropiedad. Las opciones más comunes son:

• Adjudicación a un Copropietario: Uno de los dueños compra las participaciones de los demás, convirtiéndose en el único propietario. Deberá compensar económicamente al resto según el valor acordado de sus cuotas.
• Venta a un Tercero: Todos los copropietarios acuerdan vender el inmueble a una persona ajena al condominio y repartirse el dinero obtenido en proporción a sus cuotas.

Este acuerdo se formaliza mediante una escritura pública de disolución de condominio ante notario y posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Ventaja Fiscal Importante: Cuando uno de los comuneros se adjudica el 100% del bien, la operación tributa por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele ser mucho más bajo (entre 0.5% y 1.5% según la Comunidad Autónoma, sobre el valor de la parte adquirida) que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) que se pagaría si se considerase una compraventa normal entre ellos (entre 6% y 10%). Si se vende a un tercero, se tributará por la ganancia patrimonial en el IRPF si la hubiera.

2. Vía Judicial (Si no Hay Acuerdo)

Cuando es imposible llegar a un acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede iniciar un procedimiento judicial denominado "acción de división de cosa común" (actio communi dividundo).

El proceso es el siguiente:

• Demanda: Uno de los copropietarios presenta una demanda en el juzgado solicitando la división.
• Juicio: Se celebra un juicio para determinar si procede la división. Dado que el Código Civil ampara este derecho, lo normal es que el juez la acuerde.
• Ejecución: Si el bien es indivisible (lo más común en viviendas), y los copropietarios no se ponen de acuerdo en que uno se lo quede compensando al resto (ni siquiera en sede judicial), el juez ordenará la venta del inmueble en pública subasta.
• Reparto: El dinero obtenido en la subasta se repartirá entre los copropietarios según sus cuotas, una vez deducidos los gastos del procedimiento.

Desventajas: Esta vía es más lenta, mucho más costosa (abogados, procuradores, posibles peritos tasadores, costas judiciales) y, a menudo, el precio obtenido en subasta pública es inferior al precio de mercado, perjudicando a todos los copropietarios. Es el último recurso cuando el acuerdo es totalmente inviable.

Aspectos Clave a Considerar

• Valoración del Inmueble: Es fundamental acordar un valor justo para el inmueble, ya sea para la compensación entre copropietarios o para fijar un precio de venta a terceros. A menudo se recurre a tasaciones profesionales.
• Gastos: La disolución conlleva gastos: notaría, registro, impuestos (AJD o IRPF por ganancia patrimonial), y si es vía judicial, los costes legales. Es importante tenerlos claros desde el principio.
• Hipoteca: Si el inmueble tiene una hipoteca pendiente, la situación se complica. La disolución del condominio no elimina la deuda hipotecaria frente al banco. Aunque un copropietario se adjudique el bien, el banco puede seguir exigiendo la deuda a todos los que firmaron la hipoteca originalmente, a menos que se negocie una novación hipotecaria para liberar a los salientes (lo cual el banco no está obligado a aceptar).
• Asesoramiento Profesional: Dada la complejidad legal y fiscal, es altamente recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario y, posiblemente, de un asesor fiscal.