Nueva ley de vivienda
Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato a cargo del arrendador.
Información al consumidor, a requerimiento del arrendatario:
¿Cuáles son los gastos y suministros básicos de una vivienda?
Definición de gran tenedor: persona física o jurídica, titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
Afecta a los contratos de viviendas regulados por la LAU 29/1994 (quedan al margen de la regulación los contratos de temporada, de oficinas, locales, naves, HUT).
Se modifican 3 artículos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LAU): Artículo 10 “Prórroga del contrato”, Artículo 17 “Determinación de la renta” y Artículo 20 “Gastos generales y de servicios individuales”.
Si el inquilino no dispone de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, podrá solicitar hacer el pago en efectivo en la vivienda arrendada.
- Identificar al arrendador, nota registral.
- Facilitar información de la vivienda como: CEE, CH, superficie útil (CH) y construida (catastro), antigüedad del edificio y reformas realizadas, servicios, accesibilidad...
- Electricidad
- Gas
- Agua
- Comunicaciones y comunidad de propietarios
ASPECTOS DE APLICACIÓN INMEDIATA
PUNTOS A TENER EN CUENTA:
A partir del 26 de mayo de 2023 (fecha de entrada en vigor de la ley)
1. Se abre el plazo para que las administraciones competentes puedan iniciar el procedimiento para declarar zonas de mercado tensionado.
2. Una prórroga extraordinaria de 1 año: Propietario gran tenedor e inquilino en situación de vulnerabilidad social y económica acreditada. Deberá ser solicitada por el arrendatario y aceptada obligatoriamente por el arrendador, una vez transcurridas las prórrogas obligatorias o tácitas.
3. Aclarar que se trata de la vivienda habitual de la persona que la ocupa.
4. El propietario declare si es gran tenedor o demostrar que es un pequeño tenedor.
5. Si el propietario es gran tenedor, deberá acreditar que quien reside en la vivienda no es una persona vulnerable. En caso de serlo, deberá haber tenido lugar un proceso previo de mediación antes de la interposición de la demanda.
- 2023: Un 2% (como hasta ahora).
- ZONAS DE MERCADO TENSIONADO:
- PRÓRROGAS CONTRATOS:
- DESALOJOS DE ARRENDATARIOS Y ‘OKUPAS’:
No se admitirán demandas de desalojo hasta que:
- ACTUALIZACIÓN ANUAL DE LAS RENTAS:
- 2024: Un 3%.
- 2025: Un nuevo índice, cuya actualización será según el índice de revisión que elabore el Instituto Nacional de Estadística.
---
-FISCALIDAD:
Para contratos celebrados a partir de la entrada en vigor de la ley (26 de mayo de 2023) y efectos fiscales a partir del día 1 de enero de 2024.
Reducciones aplicables en el IRPF:
Los contratos firmados con anterioridad podrán seguir beneficiándose de la reducción del 60%.
---
-ASPECTOS DE APLICACIÓN POSTERIOR
A partir de la declaración de zonas de mercado residencial tensionado
Podrán pasar semanas o meses hasta que sean efectivas las declaraciones de mercado tensionado.
A partir de la publicación de la primera resolución por parte del MITMA, se pueden dar diferentes escenarios:
A) Vivienda situada en zona NO declarada de mercado tensionado, independientemente de la consideración que tenga el propietario.
La renta del nuevo contrato será la que libremente acuerden las partes.
B) Vivienda situada en zona de mercado tensionado y es de un pequeño propietario.
La renta del nuevo contrato no podrá ser superior a la renta del último contrato de arrendamiento que haya estado vigente en los últimos 5 años, se podrá aplicar la cláusula de actualización de renta pactada en el contrato anterior. Si en el contrato anterior no se acordó repercutir las cuotas o gastos, en el nuevo contrato tampoco se podrán tener en cuenta.
C) Vivienda situada en zona de mercado tensionado y es de un gran tenedor.
Calculamos la renta del criterio B y por índice. Se deberá aplicar la renta más baja. Hasta que no entre en vigor el índice, utilizar la regla del caso B.
D) Vivienda situada en zona de mercado tensionado y no ha sido arrendada en los últimos 5 años.
Según índice, ya sea un gran tenedor o un pequeño propietario. Durante el tiempo que no exista índice, la renta será libre.
-EN QUÉ CASOS SE PERMITIRÁ INCREMENTAR LA RENTA EN UN 10%
NOTA: Este incremento del 10% sólo se podrá aplicar cuando la renta del nuevo contrato venga determinada por la del contrato anterior.