Nuevo derecho de tanteo en Cataluña: cómo afecta a las compraventas y cómo solicitarlo
El mercado inmobiliario en Cataluña ha experimentado un cambio significativo con la entrada en vigor del Decreto ley 2/2025, que otorga a la Generalitat un derecho de tanteo y retracto sobre la compraventa de viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado (ZMRT) cuando el vendedor es una persona jurídica considerada gran tenedor. Esta nueva regulación busca garantizar el acceso a la vivienda en zonas con alta demanda y escasa oferta, pero ha generado incertidumbre en muchas operaciones de compraventa.
Problemas en las operaciones de compraventa
Uno de los mayores problemas que ha surgido es la inseguridad jurídica para aquellas operaciones que estaban en proceso antes de la publicación del Decreto ley. Si una compraventa en una ZMRT estaba en curso y el vendedor es un gran tenedor, ahora debe notificarse a la Generalitat, lo que puede retrasar la formalización de la venta o incluso hacer que la Administración ejerza su derecho de compra, frustrando la transacción original. Además, cualquier omisión en la notificación o venta sin respetar el procedimiento puede ser impugnada posteriormente mediante el derecho de retracto de la Generalitat, lo que aumenta el riesgo para compradores y vendedores.
¿Cómo solicitar el tanteo a la Generalitat?
Para cumplir con la normativa, el procedimiento de tanteo se realiza de la siguiente manera:
Notificación previa: El gran tenedor que quiera vender una vivienda en una ZMRT debe notificar a la Agencia de Vivienda de Cataluña, proporcionando:
Datos identificativos del inmueble.
Precio y condiciones de la venta.
Información del comprador y cualquier otro detalle relevante.
Plazo de respuesta de la Generalitat: Una vez recibida la notificación, la Administración tiene un plazo máximo de dos meses para decidir si ejerce su derecho de tanteo. Este plazo puede extenderse 15 días adicionales si la Generalitat decide inspeccionar la vivienda.
Silencio administrativo: Si la Generalitat no responde en el plazo indicado, se considera que renuncia a su derecho de tanteo y la compraventa puede seguir adelante.
Derecho de retracto y sus implicaciones
Si una compraventa se formaliza sin respetar el derecho de tanteo, la Generalitat puede ejercer su derecho de retracto dentro de 30 días desde que tenga conocimiento de la operación. Esto significa que la Administración puede anular la venta y quedarse con la vivienda en las mismas condiciones pactadas entre el comprador y el vendedor original. Para evitar esta situación, es crucial que los grandes tenedores cumplan con la obligación de notificación y que los compradores verifiquen que la transacción respeta la normativa vigente.
Conclusión
El derecho de tanteo y retracto en Cataluña introduce un nuevo factor a considerar en las operaciones inmobiliarias, especialmente en zonas de mercado tensionado. Tanto compradores como vendedores deben estar al tanto de los requisitos y plazos para evitar problemas legales y asegurar que sus transacciones se realicen con total seguridad jurídica. La asesoría profesional en estos casos se vuelve más importante que nunca para garantizar que todas las partes cumplan con la normativa y evitar sorpresas inesperadas en el proceso de compraventa.